Phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị công trình? Báo giá xây dựng phần thô

Phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị công trình? Cách dự toán đơn giá phần thô? là những câu hỏi đặt ra được rất nhiều gia chủ băn khoăn trước khi xây nhà. Giải đáp tất cả những vấn đề này, bài viết sau Glumic sẽ gợi ý công thức tính toán được phần lớn các tổng thầu áp dụng hiện nay bạn có thể tham khảo!

Gợi ý xây dựng bằng bê tông nhẹ EPS - giải pháp tăng tốc tiến độ gấp 3 lần cũng như tiết kiệm chi phí vật tư

Phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị công trình?

Phần thô là gì? trong xây dựng, phần thô là phần quan trọng bao gồm thiết kế, thi công các hệ thống cấu kiện bê tông cốt thép như: móng, dầm, cột, sàn,… xây tường gạch, mái, cầu thang, vách ngăn chi phòng,…

Nói một cách dễ hiểu, phần thô chính là phần khung xương sườn của một ngôi nhà và được xem là yếu tố quan trọng, tiền đề cho tất cả các hoạt động xây dựng, công đoạn sau này.

Chính vì vậy việc thi công phần thô càng tốt, càng đảm bảo sẽ giúp tăng tuổi thọ công trình cũng như giúp các công đoạn thi công sau này trở lên nhanh chóng, thuận tiện và tiết kiệm chi phí hơn.

Thông thường, trong hồ sơ thiết kế thi công, phần khung nhà là phần sẽ được thể hiện rõ nhất để quý gia chủ dễ hình dung.

Dựa trên kinh nghiệm xây dựng của các nhà thầu, đối với 1 gói công trình xây dựng dân dụng, phần thô chiếm khoảng tỷ lệ 30% giá trị của công trình và sau đó sẽ là phần hoàn thiện chiếm 30% và nội thất chiếm 40%.

Đơn giá phần thô bao gồm những gì?

1. Chi tiết đơn giá phần thô bao gồm những gì? 

• Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân nếu điều kiện mặt bằng cho phép

• Vệ sinh bề mặt thi công và định vị tim móng 

• Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm phân, bể nước và vận chuyển đã đào đi đổ (Có rất nhiều loại móng nhà, để biết công trình nhà bạn phù hợp với móng nhà nào thì tham khảo ngay những thông tin tại đây)

• Đập cắt đầu cọc bê tông cốt thép (đối với công trình cọc gia cố)

• Đổ bê tông lót đá 1×2 mác 100 dày 100mm đáy móng, dầm móng, đà kiềng 

• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha và đổ bê tông móng, dầm móng, đà kiềng 

• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha, đổ bê tông đáy, nắp hầm phân, hố gas

• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha, đổ bê tông vách hầm đối với công trình có tầng hầm 

•  Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha đổ bê tông cột, dầm, sàn các lầu, sân thượng, mái,…

• Sản xuất, lắp dựng cốt thép, cốp pha đổ bê tông cầu thang và xây mặt bậc gạch thẻ

• Xây toàn bộ tường bao tường ngăn chia phòng toàn bộ công trình 

• Tô trát toàn bộ tường 

• Xây thô hoàn thiện mặt tiền 

• Cán nền các tầng, lầu, sân thượng, mái, ban công, nhà vệ sinh

• Chống thấm sàn sân thượng, sàn vệ sinh, sàn mái, sàn ban công 

• Lắp đặt dây điện âm, ống nước lạnh, ống nước nóng, cáp mạng, cáp truyền hình, dây điện âm

• Thi công lớp mái ngói, Tole mái (nếu có)

• Dọn dẹp vệ sinh công trường hàng ngày

2. Công trình thô bao nhiêu tiền 1m2

Dựa vào phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm và đơn giá bao gồm những gì trên ta có thể nắm rõ chi tiết báo giá thi công thô sẽ bao gồm các hạng mục gì.

Tùy vào đơn vị, địa điểm sẽ có báo giá thi công khác nhau. Cụ thể,

• Báo giá xây dựng thô tại Hà Nội dao động: 3.500.000 – 4.250.000 đ/m2 (đối với nhà biệt thự), 3.350.000 – 3.950.000 đ/m2 (đối với nhà phố), 3.200.000 – 3.650.000 đ/m2 (đối với khách sạn), 2.500.000 – 3.300.000 đ/m2 (đối với nhà xưởng)

• Báo giá thi công thô Đà Nẵng sẽ dao động: 3.000.000 -> 3.300.000 VNĐ/m2 sàn (đối với nhà ống mặt tiền), 3.100.000 -> 3.400.000 VNĐ/m2 sàn (đối với nhà trong kiệt hẻm), 3.200.000 -> 3.400.000 VNĐ/m2 sàn (đối với nhà biệt thự).

• Báo giá xây dựng thô tại TPHCM dao động: 3.200.000đ – 3.300.000đ/m2 (đối với nhà phố hiện đại), 3.300.000đ – 3.500.000đ/m2 (đối với nhà biệt thự hiện đại), 3.300.000đ – 3.500.000đ/m2 (đối với nhà phố tân cổ điển), 3.500.000đ – 4.000.000đ/m2 (đối với nhà biệt thự tân cổ điển).

3. Cách tính dự toán, báo giá xây dựng phần thô

Ví dụ: nhu cầu xây 1 căn nhà 4 tầng, 1 tum, diện tích là 50m2, chiều dài là 12m5, chiều rộng 4m. 

Giá phần móng

Để biết giá phần móng ta dựa vào 3 yếu tố là địa hình móng, độ sâu móng và giải pháp móng. Thông thường, ngôi nhà 4 tầng như ví dụ có thể thi công theo 3 loại móng:

• Móng băng: Chiếm 35% giá trị của tổng diện tích tầng 1
• Móng cọc: chiếm 60% giá trị của tổng diện tích tầng 1
• Móng bè: chiếm 40% giá trị của tổng diện tích tầng 1

Để lựa chọn móng phù hợp, gia chủ nên dựa theo thiết kế, theo móng nhà bên cạnh hoặc theo kinh nghiệm nhà thầu. 

Ta có:

Giá trị của tầng 1= 100% 

Giá trị của tầng 2= 100%

Giá trị của tầng 3= 100% 

Giá trị của tầng 4= 100% 

Giá trị Tầng tum = 100%

Giá trị của sân thượng chiếm 25% của cả tầng

Giả sử diện tích sân thượng: 25m

Giả sử giá phần thô dao động trong khoảng 3.600.000 VNĐ/m2

Nếu ngôi nhà sử dụng móng cọc, ta được:

• giá móng sẽ là: 50(m2) x 3.600.000 x 0.6 (60%)= 108.000.000
• Tầng 1: 50 x 3.600.000= 180.000.000
• Tầng 2: 50 x 3.600.000= 180.000.000
• Tầng 3: 50 x 3.600.000= 180.000.000
• Tầng 4: 50 x 3.600.000= 180.000.000
• Tầng tum = 25 (giả sử 25m2) x 3.600.000= 90.000.000
• Sân thượng: 25 x 3.600.000 x 0.25= 22.500.000VNĐ

Tổng= 940.500.000VNĐ

Được biết, cách tính này cho xác xuất chính xác đến 90 – 95%. Giá sẽ phụ thuộc vào loại vật liệu sử dụng cũng như đơn vị báo giá. 

Đơn giá phần thô ảnh hưởng bởi các yếu tố nào?  

Ngoài những thắc mắc về đơn giá phần thô bao gồm những gì cũng có rất nhiều băn khoăn về các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá.

Giải đáp điều này, các chuyên gia xây dựng cho biết:

• Xem xét kỹ lưỡng cách tính m2 thi công như thế nào. Có đơn vị tính theo m2 rất nhiều, có đơn vị lại thấp và cách tính hệ số móng, mái như thế nào. 

• Ảnh hưởng bởi thiết kế, kết cấu công trình sắt nhiều hay sắt ít, mật độ xây tường 10 hay 20, mật độ xây nhà vệ sinh nhiều hay ít và mật độ xây phòng nhiều hay ít phòng 

• Chất liệu vật tư trộn có đúng cấp phối hay không? Vật tư sử dụng đúng loại hay không?

• Đường vận chuyển vật tư có thuận lợi hay không. Thông thường tại khung đường lớn thì đơn giá vận chuyển sẽ rẻ hơn và độ hao hụt vật tư sẽ bớt đi. 

• Nhân công xây dựng 

Tham khảo giá phần thô khi sử dụng vật liệu nhẹ

1.Tấm bê tông nhẹ EPS

Bê tông nhẹ EPS là loại vật liệu xây dựng được sử dụng phổ biến và rộng rãi nhất trong các loại vật liệu nhẹ ngày nay.

Sản phẩm được tào ra từ cốt liệu bao gồm xi măng, cát, nước, hạt EPS(một loại nhựa dãn nở có tên Expanded Polystyrene) cho các đặc tính như:

• Chống nóng, cách nhiệt, chống thấm tốt

• Trọng lượng nhẹ

• Thi công nhanh hơn gấp 2 – 3 lần so với truyền thống

• Tấm to, bề mặt phẳng nên không cần phải trát, tiết kiệm chi phí nhân công.

• Sản phẩm cho ứng dụng rộng rãi như: xây tường, làm sàn, xây hàng rào, làm mái,….

Giá tấm bê tông nhẹ EPS:

• Tấm tường bê tông nhẹ EPS cốt thép D3: dao động từ 290.000đ/m2 – 470.000đ/m2 tùy theo độ dày tấm

• Tấm tường bê tông nhẹ EPS lõi thép loại D4: Có giá bán tham khảo là 320.000đ/m2 – 520.000đ/m2 tùy vào độ dày tấm

• Tấm sàn bê tông siêu nhẹ EPS: Mức giá dao động từ 370.000đ – 470.000đ/m2 tùy theo độ dày tấm

Xem thêm chi tiết thông tin và tấm bê tông siêu nhẹ nếu bạn chưa biết về loại vật liệu này!

2. Bê tông khí chưng áp

Bê tông khí chưng áp là loại vật liệu thân thiện môi trường có cấu tạo từ các nguyên liệu như xi măng, thạch cao, bột nhôm, cát, bột vôi, đôi khi có thêm lẫn tro bay.

Sản phẩm cũng được ứng dụng rộng rãi trong xây dựng nhờ các đặc tính vượt trội như:

• Cách âm, cách nhiệt, chống cháy hiệu quả

• Tỷ trọng nhẹ

• Thân thiện môi trường

• Giải pháp thi công nhanh hơn gấp 2 – 3 lần so với thông thường

• Tấm cũng được ứng dụng rộng rãi trong thi công xây tường, làm sàn, vách ngăn,… tuy nhiên sản phẩm không phù hợp với điều kiện thời tiết Việt Nam.

Giá bê tông khí chưng áp:

• Tấm ALC có lõi thép: 265.000 VNĐ/m2 – 300.000 VNĐ/m2
• Tấm ALC không lõi thép: 210.000 VNĐ/m2 – 215.000 VNĐ/m2
• Tấm sàn nhẹ lắp ghép ALC: 300.000 VNĐ/m2 – 310.000 VNĐ/m2
• Tấm chống cháy ALC: 210.000 – 300.000 VNĐ/m2

• Gạch nhẹ AAC 3: 600x200x100mm giá 1.259.100/m3
• Gạch nhẹ AAC 3: 600x200x150 giá 1.259.100/m3
• Gạch nhẹ AAC 3: 600x200x200 giá 1.259.100/m3
• Gạch nhẹ AAC 3: 600x300x100 giá 1.329.100/m3
• Gạch nhẹ AAC 3: 600x300x150 giá 1.329.100/m3
• Gạch nhẹ AAC4:  600x200x100 giá 1.349.100/m3
• Gạch nhẹ AAC4: 600x200x150 giá 1.349.100/m3
• Gạch nhẹ AAC4:  600x200x200 giá 1.349.100/m3
• Gạch nhẹ AAC4: 600x300x100 giá 1.409.100/m3
• Gạch nhẹ AAC4: 600x300x150 giá 1.409.100/m3

Theo như khảo sát, đơn giá phần thô khi xây dựng nhà với các loại vật liệu nhẹ bê tông khí và bê tông EPS cho chi phí cao hơn 20% so với truyền thống.

Ngoài tấm EPS và bê tông khí, trên thị trường còn có 3 loại vật liệu xanh thân thiện với môi trường khác như tấm XPS, tấm lợp sinh thái, gạch không nung cũng cho ứng dụng rất cao trong xây dựng.

Nên xây nhà phần thô hay xây nhà trọn gói?

Bên cạnh những băn khoăn về đơn giá xây dựng phần thô bao gồm những gì? Cũng có rất nhiều gia chủ băn khoăn về lựa chọn xây nhà phần thô hay trọn gói.

Theo như KTS, để lựa chọn được phương án xây dựng phù hợp, thì tùy vào điều kiện kinh tế và thời gian mà gia chủ nên chọn giải pháp xây nhà phần thô hay trọn gói. Cụ thể, 

1. Đối với thuê xây dựng phần thô

Xây nhà phần thô tức là gia chủ thuê nhân công xây đủ các hạng mục phần thô như được liệt kê ở trên.

Ưu điểm của xây dựng phần thô là:

• Chủ nhà sẽ được trực tiếp tìm hiểu và chọn mua các nguyên vật liệu hoàn thiện cho ngôi nhà sau đó giao tới cho nhà thầu thi công. Điều này sẽ giúp gia chủ chủ động được trong nguồn vật liệu sử dụng xây nhà.

Nhược điểm

• Đòi hỏi gia chủ phải có thời gian nhiều để giám sát, túc trực để có thể đáp ứng đủ, tức thời các loại vật liệu thi công. 

• Phù hợp đối với chủ nhà không có kinh nghiệm để phân biệt các vật tư tốt nhất bởi thị trường hiện nay có rất nhiều loại vật liệu kém chất lượng trà trộn. 

• Chủ nhà phải chắc chắn mình sẽ tiết kiệm được phần lớn chi phí nếu khi mình bỏ công sức giám sát để lựa chọn hình thức thuê xây dựng phần thô. 

2. Đối với thuê xây dựng hoàn thiện 

Ngược lại với xây dựng phần thô. Lựa chọn hình thức xây dựng hoàn thiện, chìa khóa trao tay cho nhà thầu khi chủ nhà là người không có thời gian, không có kinh nghiệm xây dựng,…

Giải pháp xây dựng này mang tới các ưu điểm như:

• Tiết kiệm thời gian bởi gia chủ không phải mất thời gian giám sát, mua vật liệu, kế hoạch thi công. Tất cả sẽ được chủ thầu tính toán từ A-Z.

• Quản lý kế hoạch xây nhà tốt hơn: Hình thức xây nhà trọn gói, gia chủ sẽ được tư vấn kỹ lưỡng phong cách thiết kế, bố trí công năng, lựa chọn vật tư đến quản lý ngân sách. Theo đó, các giải pháp sẽ được trình bình chi tiết, rõ ràng và hai bên cùng giám sát thực hiện.

• Được hưởng chế độ bảo hành: sau khi hoàn thiện xong công trình, các tổng thầu thi công sẽ có hợp đồng bảo hành, bảo dưỡng công trình để khắc phục sự cố trong khoảng thời gian nhất định được cam kết đưa ra.

• Được hưởng các chế độ hậu mãi tốt: Có rất nhiều đơn vị thi công trọn gói đưa ra các chế độ hậu mãi như tặng tủ lạnh, ưu đãi giảm chi phí,…

Nếu hết thời gian bảo hành công trình, các đơn vị thi công vẫn sẽ hỗ trợ khắc phục các vấn đề xây dựng của ngôi nhà và với chi phí tiết kiệm hơn so với thị trường.

Nhược điểm:

• Tốn kém chi phí hơn: Vì giá xây dựng trọn gói cao hơn so với xây dựng phần thô.

Trên đây là các tư vấn về phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm giá trị công trình? Hy vọng rằng với những gợi ý trên sẽ giúp quý gia chủ có thể dự toán chính xác báo giá công trình xây dựng nhà mình. Để cập nhật thêm các thông tin và giải pháp xây dựng mới, quý gia chủ có thể xem nhiều hơn tại chuyên mục tin tức của https://glumic.com/.